新闻频道 > 新政风向

2008房地产故事 <!->_高鹰生殖中心

来源: 新华社
08:48:21

赣州交通事故宣判2008房地产故事 <!->

hi上班女郎三毛钱看

    本文来自纽韦,作者Niu Wei,2008房地产故事的原标题。

    我的朋友圈都是房地产同仁,每当房地产世界不好,房子就卖不出去,大家就各种讨论,感到悲观。

    但事实上,在过去的几年里,这个行业发展迅速,年轻人有就业的优势。在这些年开始工作的大多数人从未见过真正的坏日子的房地产。很多朋友都明白,坏市场是2014的坏市场(当然那一年真的很糟糕,但那一年似乎并不那么悲伤)。感觉是房地产人们放松心情和锻炼的好年头。

    在98亚洲金融危机中,我还没有工作。我真的感觉不到。但在2008金融危机期间,在万科总部,我们仍然有许多有趣的故事在真正的低迷。

    一

    在记忆中,2007是我工作以来最好的一年。做到这一点的最好办法,不仅要有良好的经济指标,还要有良好的心态和良好的情绪和氛围,为全社会服务。

    事实上,在2007年初,房价开始上涨。物价上涨的速度几乎是前所未有的。到今年年底,一线城市的单价上涨了约30%,而二线城市的单价则有所上升,保证金略有下降。无论第二行,所有销售办事处也是人。但是看看房价的绝对价值,城市一级住宅的绝对价值是相当便宜的,深圳关内新市场是10000多家,北京附近四环的房价与这个单位价格相似。有些人抱怨房价太高,但我想抱怨的是那些没有抱怨的人没想到将来房价会这么贵。香港房价居高不下的困境现在在全国大多数主要城市都遇到了。

    06年底,股市迅速上涨,人人都对资本市场充满信心。当时最大的优势是全流通。法人股与流通股没有区别。它统一了大股东和小股东的利益。大股东开始关注股票价格是一大优势。

    我开始购买股票。06年底,我开始看到我的同事每天都在赚钱。所以,当KTV在一个小部门聚会上唱歌,喝得太多时,我的领导钱家涛微弱地告诉我宝钢可以买。第二天,我打开门,过了一个月左右,门就开了20%。后来,股票每天都在上涨,同事们开始存钱炒股。所有货币单位都成了数手XX。有一次,钱家熬夜很久后,宣布要请万科(30多股)来吃饭。现在兑现已经太迟了。几年后,Vanke花了几张(每股超过8元)。

    资本市场对房地产具有非常积极的态度,再融资相对宽松。Vanke在2006增加了100亿元。当时,这是一笔巨款,为以后的发展打下了坚实的基础。后来,是80亿元的保利,最后是400亿元的中国建设。当时,郊区的一个大市场碧桂园首次上市,讲述了碧桂园5000万平方米土地储备的故事,突然,碧桂园的主人成了中国最富有的人。由于市场竞争激烈,我们对他们了解甚少。为了研究它们,我们驱车在广佛周围的碧桂园转了一圈,感觉它是一个稳固的开发商,在市内有很大的市场。当时,碧桂园给人印象最深的不是高周转率,不是高土地储备,而是它能够控制郊区的生活成本和居民的居住率。高,业主满意度也很高,值得学习和开发。

    当时,新同事问我们为什么Vanke的市盈率是它能涨的30倍以上?我们回答说,公司的业绩将至少每年增长30%,而且市盈率很快就会降低。每个人都是乐观的,最重要的是没有市场下降的迹象。当时,他们并不认为中国“凶猛,我的国家”,但他们都认为中国正走在追赶的正确轨道上,可以预料到会迅速增长。当时,Shudong博士进行了一系列的人口研究,如分红、小型化和城市化。现在看来,促进房地产发展的因素和相应的积极判断是正确的。

    当时,该部门带头研究日本,并开始有一个略有不同的声音。同事们也分享了日本电影《回到泡沫时代》。研究结论是,从宏观角度看,我们不像危机前的日本,更接近危机爆发前的十年。从微观角度看,市场开始有不良的市场信号。日本房地产泡沫破灭非常严重,对经济具有巨大的破坏力。

    后来,这一结论告诉了王士,老板,在公司会议上。他也受到老板的批评,感到太悲观了。很多年后,老板还在他的书中讲述了这个故事,并向当时的系主任刘荣贤道歉。

    还有一次,我们采访了国泰君安房地产金牌分析师张宇,张宇告诉我们,他认为房地产业的再融资和发行是不可持续的。他可能意味着资本市场资金跟不上房地产企业的雪球增长和比例股权融资。但在当时的市场上,这样的声音很少。

hai you yi ci, wo men cai fang le guo tai jun an fang di chan jin pai fen xi shi zhang yu, zhang yu gao su wo men, ta ren wei fang di chan ye de zai rong zi he fa xing shi bu ke chi xu de. ta ke neng yi wei zhe zi ben shi chang zi jin gen bu shang fang di chan qi ye de xue qiu zeng zhang he bi li gu quan rong zi. dan zai dang shi de shi chang shang, zhe yang de sheng yin hen shao.

    二

    这一转变始于美国金融危机的爆发。在某种程度上,经济环境突然恶化,就像一个轻便开关。次贷危机在美国爆发,进入了全球金融危机的第一阶段。每天的新闻都是坏消息。我记得一个典型的例子是贝尔斯登,一家投资银行。过去是每股50美元。不久,中投就赚了大约8元,在倒闭前赚了2元,更不用说投资银行巨头雷曼兄弟(Lehman Brothers)的倒闭了。

    一些投资者质疑美国前五名开发商的市场价值不如Vanke。Yu Zonglet看一看。一方面,美国前五名开发商的利润并不像你想象的那么多。另一方面,主要差异是资本市场的国家预期。不仅房地产行业,而且当时几乎所有行业的市盈率最高的是A股和H股。从市场价值的角度来看,世界上的大公司。在中国,工商银行是世界上最大的公司。

    2007年底,在摩根大通的帮助下(由于他们与大通银行合并,与其他投资银行不同),我们去了美国参加美国开发商的年会。我们听到很多美国开发商谈论他们的悲剧表现和危机应对策略。会后,我们对他们进行了深刻的工作。交流。现在我还记得他们中的一个,霍夫纳尼安,当时他在美国卖了大约第八英镑。我听说我们是特意从中国来的。经理们热情地接待了我们并递给我们名片。我们发现,执行官的名字是霍夫南,大老板的儿子。小老板非常专心,经常劝我们买他们,因为他们很便宜。真的很便宜。当时,前十名房地产开发商中,PB占1,多数为0.3左右,仍有0.1家。

    美国人如此热情,以至于他们觉得中国人是拯救资本主义免于水火之灾的白人骑士和天使。我记得当我在纽约机场中途换飞机时,我给你买了一堆矿泉水。即使是便利店店员也对我开玩笑。富有的是中国人。在我们国家购买更多的东西,拯救我们的经济。

    我参观了洛杉矶最大的开发商D.R.霍顿总部,我见到了他们的地区总裁。当他看到我们时,他向我们抱怨他的空房子,过去有超过200人。现在有一半以上的人被解雇了。他们准备出租其余的来省钱。我还参观了美国著名的奢侈品开发商Toll B兄的各种项目。TB是开发商危机中最好的表演者,但销售办公室充满了今天的特殊价格和折扣。他说他愿意和我们合作。谈到这一点,我们知道他们并不特别富有。中国对他们没有重大战略意义,但他们认为美国不好做。

    在从香港到美国的飞机上,我读了一本叫做《商业周期》的书,是瑞士分析家写的。香港版被翻译成“为什么繁荣周期”。这本书讲的是房地产周期,这是非常有趣的。它强调房地产是周期的母亲。我在飞机上阅读了房地产周期的几个章节,并将这些章节复制回部门同事。

    一年半后,该书在中国以简体中文出版,其翻译被重新命名为“不可逃避的经济周期”。腰带上还有一个大广告说,如果普通人能早点读这本书,他们就能逃脱金融危机的伤害。

    我认为标题的翻译是相当准确的。腰密封是胡说八道。

    三

    2008是我工作后经济状况最糟糕的一年。危机迅速蔓延到中国。最直观的感觉是,A股每天下跌,甚至90%的我的同事的股票下跌(这个同事是我)。2009年初,我的领导孙建妞告诉我,“牛,你的大盘被选为2008年南方周末的股票下跌。”排名第二。当时,我有五种复杂的心情,专业投资人员成了各部门的笑柄。

    国外需求疲软,外贸迅速下降,并迅速向实体经济的方方面面传递。那时,我每个月都回深圳和北京。机票的折扣很低。一般来说,单程车费大约是600元。航班空空如也。大型飞机很容易找到后座来睡觉。2009年初,一位同学从天津来到深圳工作。他买的房子在关门后被店主廉价出售,而且被打折了。

    房价确实下跌了,07年的增长基本上回落了。开发商应对库存压力,开始降价。政府不知所措。不知道该怎么办。未来的业主是非理性的,粉碎和抢劫。在杭州,购买昂贵房子的顾客砸碎了Vanke的销售办公室。更多的潜在业主是合理的。我们总能看到楼下的东莞业主在梅林总部拉横幅和和平示威。

    开发人员经常谈论损耗、效率、成本基准和产品重新定位。08年也是公司首次提高土地价值,并对投资热进行了内部审查。在年会上,Yu Zong的演讲是十个白话文。第一句话是:“买错地方是最大的风险。”现在记住。

    毕业生招聘也有所减少。那一年新招聘的员工不到30人。自从Vanke开始大规模招收毕业生以来,就没有那么多了。据估计,目前仍处于Vanke立场的新动机是统计数字。今年,它可能已经变成了一个错误。裁员随处可见,后台人员可以到前线出售他们的房子。

    投资人员是最危险的。在短期内,那些无法使用的投资者将不得不拉去研究,制作城市地图,并从竞争对手的基准中吸取教训。只要全国有一个热销项目,我们就必须去看看它有什么先进的经验。我记得在温州参观鹿城广场50000元。我还记得北京三里屯的SoHo区,当时世界很糟糕,它是个大卖家。

    在最糟糕的时候,我还收到了一些债券销售邮件。当时,一个债券销售电子邮件令人振奋。10个月前到期的绿城公司债券的收益率为66%。当他们被吸引购买,他们咨询张伟明,谁知道资本市场最好的部门。他说,购买债券完全是为了打赌绿城不会死去,但如果绿城不会死去,最终会涨得更多的应该是股票而不是债券。突然意识到,所有的部门都是由肖明同学驱动的。他们开了一个账户,在香港买了一张看似不可持续的低成本房地产股票(比如Yajule,和生创造和发展),在去年赚了四或五倍。

    当然,熊市下跌了90%,牛市上涨了五倍,仍占本金损失的一半,这让我明白,股票投机可以阻止熊市损失和牛市利润一样重要。

    最终,整个市场的复苏仍取决于中央政府的处方4兆元。当媒体称政府正在准备一兆级经济刺激时,龚芳雄开始相信。只有在实施之后,我们才能看到这一大刺激的力量。12年后,在14年里,仍有几滴水,但很大程度上与08年不可比。直到今天,房价一直以这种方式上涨和下跌。

    四

    直到今天,人们仍然怀念危机。我们如何看待经济周期以及如何看待债务?商业周期起伏不定,杠杆作用被放大,杠杆作用就像一个加速器,让好时光变得更好,让坏时光变得更糟,并最终导致一次重大金融危机,每10年一次。

    雷·达利奥的新书《跨越债务周期》一书不久前非常流行,在翻译和出版之前,它和容易理解的畅销书《原则》一样受欢迎,主要是因为它适合提问。中国现在有多糟糕?根据瑞的逻辑,如果债务是可控的,那么本币债务似乎是很好的。

    2008年,钱佳去麻省理工学院读书时,她给我们发了一封远程电子邮件,仔细观察了金融危机,并谈了她的感受。她总结说,通用电气,一个百年老牌的明星企业,已经在短期债务和长期投资中死亡。通用电气在金融危机后重返工业制造业。现在,它没有金融支持帮助加速扩张,似乎对金融市场波动的影响较小。金融业务太复杂,人们做不了生意。如何管理债务总量和期限,确保资产流动性,避免短期流动性危机。破产是一种没有现金流和流动性不足的资产。

    很多人都在谈论反周期投资,这似乎有很多好处,但事实上,这是很困难的。生意越大,似乎越难。反周期是反对一般观点,反对人性。金融危机后,我们对总部的股权负债比率管理做了报告,指出企业跨周期的核心是管理负债比率,杠杆率应该逆势增加一点,从高点降低一点。回想起来,这完全是胡说八道。在逆境中,可能是我们一直在偿还资金和去杠杆化,但当资产缩水时,债务比率仍将上升。当时间来临,谁会牺牲杠杆?谁能确定钟声何时会结束?谁能忍受苦难?实际上,通常在表中减少的杠杆列表被返回。

    回顾最现实的管理风险的方法是考虑危机计划。如果危机发生,并能在短时间内节省资金,即使是高利贷,也可以廉价出售资产。毕竟,这部分治疗的比例总是有限的,危机的生存是第一位的。

    人类面临的危机。每个人都知道“当别人贪婪时,我害怕。当别人害怕的时候,我很贪婪。“但是我们是这个句子中的“I”,也是这个句子中的“其他”。市场总是在最有信心的时候崩溃,在一般绝望的时候反转,并且猜测市场变化的成功率没有我们预期的那么高。虽然现在的总体思路是,2009年的洪水救援经济是一把牛刀,但当时大家都很紧张,美国政府也实施了量化宽松政策。政府再次估计,近似的速度是为了拯救市场。

    但也有副作用。经过2008年的调控运动,政府对经济控制的自信心增强了,随之而来的是越来越强大、越来越懒散的行政人员,这实际上是救市后政策选择的后遗症。每个人都知道凯恩斯主义,但何时退出凯恩斯主义则是一个更难的问题。

    五

    有一种说法,历史总是重复,但每次都略有不同。还有一种说法,我们这次总是感觉不一样,但后来只是历史的重复。我认为他们俩都对。经济大潮在波动。由于我们在2008年经历了戏剧性的变化,并且我们有了更多的经验,我们希望我们能够更好地应对未来的危机。

    如果你不能更好地应付它,你至少应该更放松,更自信。

当前文章:http://www.lebanjia.cn/7h2gy9/16436-214499-46349.html

发布时间:03:30:09

高鹰生殖中心  爱河娱乐网  代孕  重庆助孕  威海代孕  湖州新闻资讯网  宁波代孕公司  南京代孕  广州艾尔代孕网  尿常规  宿迁代孕  

{相关文章}

黄寿红:保障基本民生的政府工作报告

    中国网通财经3月5日下午在新国新办举行了“政府工作报告”解读简报会。政府工作报告起草组组长、国务院研究部门主任黄寿红对政府工作报告的有关信息进行了解读,回答了记者的提问。

    以下是成bloom是什么意思_高鹰生殖中心绩单:

    黄守红:

    面对越来越大的下行压力和财政收支紧张,社会上许多人担心,今年保障和改善民生的政策将会收胜诉在美国 电视剧_高鹰生殖中心缩和削弱,特别是在基本生活保障领域。报告可以说回答了这些问题,并以具体措施回应了各种关切。应该说,今年的民生保障政策更加有力,基本民生保障工作进一步加强。这间办公室里的民生资料不多。这不仅反映了中国政府以人为本、执政为民的强烈民生情怀,而皇帝的一后七妃gl_高鹰生殖中心且是赢得中国发展的重要一点。

   &nb大史记之三国风流志_高鹰生殖中心sp;你为什么这么说?由于人民生活水平的提高,人民收入的增加,社会保障的提高,我们只能有消费的能力,更有信心地消费,从而带动内需的整体扩大。几年来,我们坚持在发展中保障和改善民生,在不断改善民生中形成了推动发展的强大力量,走出了良性循环。当然,要保障和改善民生,必须尽力而杭州金地大厦桑拿_高鹰生殖中心为。石狮金才人才网_高鹰生殖中心我们不能脱离仍然是发展中国家、长期处于社会主义初级阶段的中国的基本国情。

关键词:设计人生第一季,薄熙来维基百科,paomimi责任编辑:道扁
http://yuchengxj.cnhttp://fanhaii.cnhttp://exueqin.cnhttp://emaiqin.cnhttp://deyushe.cnhttp://cjlhmex.cnhttp://attylia.cnhttp://aizhanku.cnhttp://ailafei.cnhttp://cxshdl.cnhttp://wugeshaji.cnhttp://china-junshi.comhttp://dnfmeiying.comhttp://47466.comhttp://gertime.comhttp://yingsa.nethttp://997678.comhttp://172188.comhttp://0535fang.comhttp://023dydy.cnhttp://nanlebang.cnhttp://rizhaoba.cnhttp://xianyoupei.cnhttp://xixiyuan.cnhttp://guojiwu.cnhttp://woqugouwu.comhttp://tjhf56.comhttp://tienting.comhttp://we518.comhttp://sl400.nethttp://oks168.comhttp://stonebv.comhttp://szpower168.comhttp://rotund.infohttp://tanmon.cnhttp://wawooo.nethttp://fanhaii.cnhttp://exueqin.cnhttp://cjlhmex.cnhttp://aizhanku.cnhttp://wugeshaji.cnhttp://china-junshi.comhttp://47466.comhttp://0535fang.comhttp://023dydy.cnhttp://nanlebang.cnhttp://woqugouwu.comhttp://tjhf56.comhttp://sl400.nethttp://szpower168.com